Dành cho chủ đầu tư có một toà nhà hoặc cơ sở đáng giá hơn nhiều so với số tiền nó đang mang về, nhưng không muốn ôm thêm một nghề mới. Vốn cải tạo bạn bỏ, và bỏ trên chính tài sản của mình. OTA.AI.VN thuê lại, đưa vào đó bộ máy đã chạy thật ở hai khách sạn Sol.
Nhìn thấy vấn đề là một chuyện, thoát ra được mới khó.
Cho thuê nguyên toà với một con số cố định nghĩa là chấp nhận một tài sản hàng chục phòng sinh lời ngang một căn nhà phố. Mỗi năm giữ nguyên là một năm bỏ qua phần chênh lệch hàng trăm triệu mà chính khu vực đó đang chứng minh là có thật.
Bỏ vài tỷ cải tạo rồi tự vận hành nghĩa là tự lo giá bán, kênh bán, trực đêm, nhân sự, quảng cáo, sàn đặt phòng. Khách sạn là một nghề riêng. Làm sai thì vốn cải tạo nằm im, còn chi phí vẫn chạy đều mỗi tháng.
Bên thuê trả giá cố định sẽ khai thác kiểu giữ vốn, không đầu tư kéo khách. Tài sản không xấu đi nhưng cũng không bao giờ chạm mức nó xứng đáng, và bạn không được hưởng phần tăng trưởng nào.
Cả ba có chung một lối ra: tách bạch vốn và nghề. Bạn bỏ vốn trên chính tài sản của mình, người có nghề vận hành, hai bên chia thành quả.
Dựng ra để kịch bản xấu bạn vẫn không thiệt, kịch bản tốt bạn hưởng đà tăng.
| Nội dung | Bạn · chủ đầu tư | OTA.AI.VN |
|---|---|---|
| Bỏ vào | Vốn cải tạo, đầu tư trên chính tài sản của bạn, gắn vào nhà bạn | Cọc ba tháng tiền thuê, vốn lưu động, một nửa chi phí trước khai trương, toàn bộ công vận hành và bộ máy |
| Lớp 1 Thuê cố định | Nhận đều hằng tháng, bất kể kinh doanh tốt hay xấu | Trả đủ, đúng hạn |
| Lớp 2 Lãi trên vốn cải tạo | 5% mỗi năm trên vốn thực chi, trả đều hằng tháng, cũng cố định | Trả đủ, đúng hạn |
| Lớp 3 Chia lợi nhuận | 50% lợi nhuận sau chi phí | 50% còn lại, cộng phí quản lý 6% doanh thu |
| Nếu lỗ | Vẫn nhận đủ lớp 1 và lớp 2 | Chịu toàn bộ phần lỗ |
| Giai đoạn cải tạo | Miễn tiền thuê, bù lại khai trương sớm nhất có thể | Dựng thương hiệu, đội ngũ, hệ thống bán song song |
| Giá bất động sản tăng | Thuộc trọn về bạn | Không chia phần này |
Thời hạn hợp đồng 10 năm. Lãi lớp 2 neo theo vốn thực chi có hồ sơ nghiệm thu: chi bao nhiêu hưởng lãi trên bấy nhiêu.
Số đã kiểm chứng tại Sol Park View và Sol Hotel & Apartment, cùng thị trường, cùng tệp khách.
Không phải bảng tính tĩnh. Sửa bất kỳ ô nào, mọi con số tính lại tức thì. Nghi số nào cứ gõ đè số đó rồi xem mô hình còn đứng vững không.
Chủ đang cho thuê nguyên toà, thu 720 triệu mỗi năm. Toà nhà chia được hai dòng doanh thu, 24 phòng chuẩn khách sạn và 17 phòng cho thuê tháng, cộng bãi đậu xe container mà cả vùng không nơi nào có. Bộ số đó đang điền sẵn bên dưới, bạn thay bằng số của mình.
Cố định theo thoả thuận: lãi 5% mỗi năm trên vốn cải tạo, chia lợi nhuận 50/50, phí quản lý 6% doanh thu, quảng cáo 5% doanh thu khách sạn, bảo trì 4% tổng doanh thu.
Phần tăng giá bất động sản không nằm trong bảng này và thuộc trọn về bạn.
Bốn rủi ro lớn nhất, và cách chúng tôi chặn từng cái trước khi ký.
| Rủi ro | Cách chặn |
|---|---|
| Không được cấp phép lưu trú, phòng cháy | Việc này đưa vào hợp đồng dưới dạng điều kiện treo. Chưa có xác nhận chuyển đổi công năng và nghiệm thu phòng cháy thì chưa bên nào xuống tiền. Thoả thuận tự hết hiệu lực, không ai mất gì. |
| Vốn cải tạo đội | Khảo sát kết cấu và lấy báo giá từ ít nhất hai nhà thầu trước khi ký. Lãi 5% neo theo số vốn thực chi, minh bạch bằng hồ sơ nghiệm thu. |
| Phần cho thuê tháng không lấp | Khảo giá thuê tháng tại khu vực là việc bắt buộc trước khi ký. Số thực tế thấp hơn thì hai bên chỉnh lại mô hình trước khi ký. Không ký trên số đẹp. |
| Chúng tôi vận hành kém | Hợp đồng có mức lấp phòng cam kết tối thiểu và quyền chấm dứt cho bạn nếu chúng tôi hụt cam kết nhiều kỳ liên tiếp. Bạn giữ toàn bộ phần cải tạo đã gắn vào nhà, cùng quyền kiểm toán hai chiều. |
Không đủ tiêu chí thì chúng tôi nói thật là không làm, thay vì ký rồi để đấy.
Gửi thông tin cơ sở, chúng tôi phân tích miễn phí và trả lời thật: tài sản này hợp mô hình hợp tác, hợp mua dịch vụ, hay chưa hợp cái nào.